Tres son los tipos de obras que se pueden realizar en un vivienda arrendada:

a) Obras de conservación. Son las obras necesarias para que la vivienda continúe en estado de habitabilidad y salubridad. Este tipo de obras deben ser costeadas por el arrendador sin que posteriormente tenga derecho a elevar la renta. En el caso de que el inquilino tenga conocimiento de que existe una avería deberá comunicárselo al arrendador lo antes posible para que sea arreglada y así evitar responsabilidades. Si para realizar las obras hay que contar con la comunidad será el inquilino el que se lo comunique ya que el arrendador no puede realizar las obras sin la aprobación de la comunidad de vecinos.
b) Obras de mejora. Son las obras que tienen como fin proporcionar comodidades a la vivienda. Como dichas obras aumentan el valor del inmueble pero no son imprescindibles para habitar en el mismo el arrendatario estará obligado a soportarlas siempre que no pueda retrasarse
el comienzo de las obras hasta que finalice el arrendamiento. Si el arrendatario tiene que
soportar las obras podrá optar entre que se le reduzca la renta proporcionalmente al espacio del inmueble que queda inhabitable, o desistir del contrato de arrendamiento.
c) Obras del arrendatario. En algunos casos las obras que el inquilino realiza en la vivienda necesitan el consentimiento escrito del arrendador como obras que modifiquen los elementos estructurales de la vivienda o las que mermen las condiciones de seguridad de la misma. De no obtenerse el consentimiento por escrito del arrendador éste podrá instar la resolución del contrato exigiendo que el inquilino reponga la vivienda a su estado original o bien que mantenga las obras si eso le conviene.

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad debe hacerlas el arrendador sin que por ello pueda elevar la renta, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario. El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación. Pero si duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no haya podido utilizar temporalmente por dichas obras. El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de daños y deterioros así como permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Por su parte el arrendatario tendrá que hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

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Depende de si estamos ante obras de conservación o de obras que supongan alteración de la cosa. Si son obras de conservación según el art. 395 del Código Civil todo copropietario tiene derecho a obligar a los restantes propietarios a contribuir a los gastos de conservación pudiendo sólo eximirse a aquellos copropietarios que renuncien a la parte que les corresponda. Sin embargo si estamos ante obras de alteración el art. 397 del Código Civil dice que ninguno de los copropietarios podrá hacer alteraciones en la cosa común sin consentimiento de los demás aunque de esas obras puedan resultar ventajas para todos. En caso de no existir unanimidad no podrán llevarse a cabo. Y si ya han comenzado el autor deberá restituir la cosa a su estado original.

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